안녕하세요. 김다솜 조교입니다.
문의주신 day5 독서 4번문제에 대해 답변드리겠습니다.

[답변 1]
본문 4문단에 따르면, 임차인이 저당권자보다 우선 순위인지의 여부는 우선 변제권의 '발생 시점'을 기준으로 한다고 나와있습니다. 임차인이 대항요건을 갖추고, 확정일자를 부여받으면 우선 변제권을 갖게 되는 것은 맞으나, 이때 임차인이 "저당권자보다 우선"인지는 우선 변제권이 언제 발생 되었는지를 추가적으로 봐줘야 한다는 것입니다!
그러므로, 이미 대항력과 우선 변제권을 취득했다는 것만으로는 저당권자보다 우선인지 아닌지 알 수 없습니다.

[답변 2]
해당 선지가 조금 복잡해서, 여러가지를 고려해서 판단해야 합니다. 차근 차근 설명드려볼게요!

5. 임차권 등기를 마치기 전에 이미 대항력과 우선 변제권을 취득한 임차인이 임차권 등기를 마쳤다면 저당권 등기 설정일이 확정 일자보다 먼저인 저당권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. (X)

1) 임차권 등기를 마치기 전에 이미 대항력과 우선 변제권을 취득한 임차인이
=> <보기>에 따르면 이 경우에는 기존의 대항력과 우선 변제권을 유지하게 됩니다. 우리가 임차인이 저당권자보다 우선순위인지 판단하려면 우선 변제권 발생 시점을 기준으로 판단해야 하므로, 임차권 등기 설정일이 아니라 이전의 우선 변제권 발생 시점, 즉 확정일자를 언제 받았는지를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다.

2) 저당권 등기 설정일이 확정 일자보다 먼저인 저당권자
=> 저당권자의 저당권 등기 설정일이 확정일자보다 먼저라면, 임차인의 우선 변제권 발생 시점이 저당권자보다 늦기 때문에 임차인이 후순위가 됩니다.

해설지에서 말한, '만일 임차권 등기를 설정하지 않은 임차인이 확정일자를 받기 전에 임대 목적물에 설정된 저당권이 있다면, 이후 임차인이 임차권 등기를 마쳤다 하더라도 저당권자보다 후순위가 되며~' 가 이 이야기 입니다.

저희는 이미 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득한 상태이기 때문에 임차권 등기 설정과 관련없이, 확정일자 기준으로 우선순위를 판단해야 하는 상황입니다.
지금 5번 선지에서 설정한 상황은:
[ 저당권자가 저당권 등기 설정 -> 임차인의 확정일자 받음, 우선 변제권 취득 -> 임차인의 임차권 등기 설정 ]
이 상황이기 때문에, '만일 임차권 등기를 설정하지 않은 임차인이 확정일자를 받기 전에 임대 목적물에 설정된 저당권이 있다면' 이라는 건 방금 말씀 드린 순서상 제일 처음을 가리키는 겁니다! 새로운 가정이라기보다는, 선지에서 설정한 상황을 설명하면서 나온 이야기라고 생각해주세요.

더 궁금하신 점 있으시면 편하게 문의주세요. 감사합니다.